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關于對《常州市住宅物業保修金管理暫行辦法》公開征求意見的公告
發布日期:2019-05-07 15:58 來源:常州市政府辦公室 瀏覽次數: 字體:[ ]

為進一步增加制定規范性文件的透明度,提高辦文質量,現將《常州市住宅物業保修金管理暫行辦法》(征求意見稿)全文在網上公布,廣泛征求意見,以便進一步研究、修改。您可在2019年5月15日之前將自己的意見或建議以書面或郵件方式提交。感謝支持! 

通信地址:常州市住房和城鄉建設局物業管理處  

郵編:213022         聯系人:蔣 賢 

電話:0519-85682872     傳真:051985682100 

電子郵箱:[email protected] 

常州市住房和城鄉建設局 

2019年5月7日 

《常州市住宅物業保修金管理暫行辦法》 

(征求意見稿) 

第一章 總則 

第一條(目的和依據)  為了加強物業保修金管理,維護業主的合法權益,保障物業在保修期內的正常使用和維修,根據國務院《物業管理條例》、國務院《建設工程質量管理條例》和《常州市住宅物業管理條例》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。 

第二條(適用范圍)  本辦法適用于本市行政區域內住宅項目物業保修金的交存、使用、退還和監督管理。 

第三條(定義)  本辦法所稱物業保修金,是指建設單位按照規定在物業保修金交存期限內交存,用作保障住宅共用部位、共用設施設備保修期內維修費用的專項資金。 

第四條(管理原則)  物業保修金的管理遵循“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則。 

第五條(職責分工)  市住房和城鄉建設局是物業保修金管理的行政主管部門,負責全市物業保修金的指導和監管工作。 

市物業管理中心是新北區、天寧區和鐘樓區物業保修金管理機構,負責物業保修金的交存、日常監管和信息化管理系統建設等工作;區物業管理主管部門負責轄區內保修金的使用審核等工作。 

溧陽市、金壇區、武進區物業管理主管部門是本轄區內物業保修金管理機構,具體負責本轄區內物業保修金的交存、使用審核、日常監管和信息化管理系統建設等工作。 

街道辦事處(鎮人民政府)協助物業管理主管部門做好物業保修金監管工作。 

第二章 交存 

第六條(交存范圍和標準)  新建商品住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅,由其建設單位按照建筑安裝總造價的百分之一交存物業保修金。 

建設單位已投保的工程質量保險符合國家、省地方性法規及本辦法有關規定的保修范圍、保修責任和保修期限的,經房屋所在地物業保修金管理機構審核同意,建設單位可免予交納保修金。 

建筑安裝總造價按建筑工程施工許可證載明的合同價格(決算審計價格)為準。 

第七條(交存期限)  物業保修金交存期限為五年。保修期自住宅物業完成交付使用之日起計算,分期開發建設、交付的住宅物業分別計算。 

保修期內出現的物業質量問題,保修金交存期限內未修復的,物業保修金交存期限延長至修復完成。 

第八條(賬戶開立)  物業保修金管理機構應當委托所在地商業銀行作為本轄市(區)內物業保修金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立物業保修金專戶。 

第九條(賬戶管理)  開立物業保修金專戶,應當按照交存單位設賬,按開發項目設分賬。交存期限內,交存單位名稱發生變更的,應當自變更發生之日起三十日內,持工商登記等有關證明材料向房屋所在地的物業保修金管理機構辦理存儲戶名變更手續。物業保修金管理機構應當在確認變更后三個工作日內,通知專戶管理銀行予以相應變更。 

第十條(交存程序)  建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前,向房屋所在地的物業保修金管理機構提出申請,將物業保修金一次性足額交存于物業保修金專戶,取得繳款憑證。 

在辦理房屋所有權首次登記前,建設單位應當向房屋登記機構提供已經足額交存物業保修金的繳款憑證或其他有效憑證。 

第十一條(保修金的補足)  交存期限內,物業保修金不足的,建設單位應當及時補交。物業保修金賬面余額不足初始交存額的二分之一時,保修金管理機構應當書面通知建設單位補交。建設單位應當在收到通知后十個工作日內,將補交資金存入物業保修金專用賬戶。 

第三章 使用 

第十二條(保修責任、保修期限) 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任,并組織維修。建設單位委托物業服務企業保修的,應當與物業服務企業簽訂委托合同,明確雙方的權利、責任和義務。 

正常使用條件下,住宅物業保修期限為: 

(一)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年; 

(二)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期; 

(三)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年; 

(四)其他項目的保修期限按照 

合同約定,約定未明確的按5年計算。 

第十三條(業主使用不當責任)  業主有下列不當行為之一或因不當行為衍生引發的質量問題,應當由業主依法承擔維修責任: 

(一)擅自改動房屋結構、設備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構筑物以及明顯增加荷載的造成結構損傷、構件變形或開裂的; 

(二)在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)造成墻體滲水的,或改變原墻面結構或封閉陽臺造成墻體雨水滲漏的; 

(三)擅自改變屋頂、露臺、衛生間、廚房間等防水層造成屋頂和樓頂漏水的; 

(四)因其他使用不當或者不當裝修造成物業損壞的。 

第十四條(保修費用支出)  物業保修金在物業保修期內,一般不得動用,日常發生的保修費用應由建設單位另行支出。 

第十五條(督促程序)  物業保修期內,建設單位接到報修的業主、業主委員會(物業管理委員會)、物業服務企業、社區居(村)民委員會提交的書面維修申請報告后,三個工作日內未派人到現場核查情況,或現場核查情況屬實的,但三個工作日內未啟動維修等拒不履行保修責任的,報修人可以向建設工程質量監督機構申請進行督促,并提供保修期限證明等材料;建設工程質量監督機構應當收到申請之日起五個工作日內,對屬于建設單位保修責任的,督促建設單位限期履行保修義務。 

報修人、建設單位對保修范圍、保修責任有異議的,報修人可請專業機構進行鑒定。 

第十六條(保修金使用程序)  經書面通知督促,建設單位十五日內仍未組織維修的;或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的,業主、業主委員會(物業管理委員會)、物業服務企業、社區居(村)民委員會可以作為物業保修金使用申請人,按以下程序申請使用物業保修金。 

(一)申請人持《物業保修金使用申請表》、《維修工程實施方案》、工程預算書、經建設工程質量監督機構或專業機構鑒定認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的文件等材料向轄市(區)物業管理主管部門申請使用物業保修金。 

(二)轄市(區)物業管理主管部門應當在受理申請后五個工作日內,對符合條件的,出具《物業保修金準予使用通知書》,并發出《物業保修金使用通知書》告知建設單位。 

(三)申請人取得《物業保修金準予使用通知書》后,按照申報的《維修工程實施方案》組織維修。竣工驗收合格和工程審計后,申請人持施工合同、工程驗收報告、審計報告等有關材料向轄市(區)物業管理主管部門申請劃轉物業保修金。 

(四)符合物業保修金劃轉條件的,轄市(區)物業管理主管部門應當將物業保修金劃轉事項及審計報告等有關材料向建設單位發出通知,并在小區進行公示(公示時間為七日)。 

建設單位收到通知等材料后七日內,向轄市(區)物業管理主管部門書面回復《物業保修金支付確認單》。 

(五)公示期滿無異議或異議不成立或建設單位未在七日內內書面回復確認單的,轄市(區)物業管理主管部門出具《物業保修金劃轉通知書》,將可列支保修金劃轉至維修單位和相關專業單位。 

第十七條(審計招標及監理)  申請使用物業保修金的項目,應當由工程造價咨詢機構進行審計。 

申請使用金額5萬元(含5萬元)以上的項目,申請人應當通過招投標等公開競爭方式擇優選擇維修單位。通過招投標等公開競爭方式選擇維修單位的,申請人申請劃轉物業保修金時應提供招投標材料或書面說明材料。 

單個項目申請使用維修資金金額20萬元(含20萬元)以上的,申請人應委托具有相應資質的工程監理單位對工程實施監理。需監理項目,申請人申請劃轉保修金時應提供監理合同、監理工作總結等資料。 

第十八條(可列支的費用)  下列費用按照國家、省、市規定的收費標準執行,可從保修金中列支。 

(一)工程造價咨詢費用; 

(二)工程監理費用; 

(三)工程招標代理費用; 

(四)其他可從保修中列支的費用。 

第十九條(保修金的結息和退還)  已履行保修義務的建設單位,物業保修期結束前三個月內,可向保修金管理機構申請退還保修金。物業保修金管理機構收到申請后,應當將擬退還的物業保修金事項在物業管理區域公示十日,無異議或異議不成立的,保修金管理機構應當將物業保修金余額退還建設單位。 

物業保修金自存入銀行專戶之日起計息,當年交存的按照銀行活期利率結息;上年結轉的,按銀行一年期定期存款利率結息。 

第四章 監督管理 

第二十條(保修金保值增值方式)  物業保修金管理機構在物業保證保修金正常支付和安全的前提下,可用于購買一級市場國債或者轉為銀行定期存款,實現增值保值,不得挪作他用。 

第二十一條(管理費用的列支)  物業保修金管理費用納入部門預算管理,在物業保修金的增值收益中列支,并與物業保修金分賬核算。 

第二十二條(保修金的查詢對賬)  物業保修金管理機構應當每年至少一次向建設單位發送物業保修金對賬單。建設單位可以隨時查詢本單位資金賬戶的使用、結余情況。建設單位對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求復核。接到復核申請后,物業保修金管理機構應當予以復核,并于七個工作日內將復核結果書面告知建設單位。 

第二十三條(保修金的統計報表與檢查)  本市建立物業保修金統計報表管理機制。物業保修金管理機構應當定期向市住房和城鄉建設局報送當地物業保修金交存和使用情況統計報表。市住房和城鄉建設局應當每年組織對全市物業保修金管理情況進行檢查。 

第二十四條(保修金的財務核算與審計監督)  物業保修金的財務管理和會計核算應當執行《會計法》的有關規定,物業保修金的使用和管理應當接受審計部門的審計監督。 

第五章 法律責任 

第二十五條(對拒不履行保修責任的處理)  建設單位應當依法承擔物業保修責任。建設單位拒不履行保修責任的,市物業管理主管部門應當依法給予相應處理,并可將其不良行為記入企業誠信檔案。 

第二十六條(行政處罰)  建設單位違反本辦法,未按照要求交存或者補足物業保修金的,由轄市(區)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。 

第二十七條(對建設單位歇業破產時的處理)  建設單位歇業、破產時,其欠繳的物業保修金本息或者應當支付的物業維修費用,納入企業財產清算程序,優先清償。 

第六章 附則 

第二十八條(施行日期)  本辦法自2019年7月1日以后簽訂國有建設用地使用權出讓合同的住宅項目開始施行。 

本辦法施行以前未交納物業保修金的住宅物業項目,保修期內的保修責任按照“誰投資、誰負責保修”原則落實。 

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